Wall of Money

On 16 juni 2015, in economie, vastgoed, wonen, by Zef Hemel

Read in NRC Handelsblad of 9 and 12 June 2015:

Alarming news. Vacant real estate in the Netherlands since 2010 more than dubbeled. The total amount of square meters empty office space is now 9 million, of m2 empty retail space it’s 2,7 million. And it gets worse, even after the crisis. Why? Because a ‘wall of money’ is flooding the real estate market since the financial crisis ended. That was the alarming news in NRC Handelsblad of 12 June 2015. Edwin Buitelaar, researcher at the Planning Bureau for the Built Environment in The Hague, gave a serious warning. However, no one seems to listen. While planning restrictions get less and less tight (spatial planning in general seems to be hampering economic growth), money flows in. The coming years the real estate market will grow on a massive scale, because there will be no profitable alternative to invest in. So vacant buildings will become the standard soon. Buitelaar thinks especially new shopping malls will have a devastating effect. Whole shopping streets could become ghost areas. Capitalism could destroy our heritage and our communities.

However, economists think the building industry is key for the recovery of the national economy. Especially the housing market is crucial in their eyes. Maarten Schinkel wrote on this new dogma on the front page of NRC Handelsblad of 9th of June. In ‘Optimism about the Dutch economy thanks to the housing market’ he explains why. Over the last twenty years the Dutch economy and the housing market have become heavely intertwined. In fact, VINEX (National Policy on Spatial Planning) has become a part of the Dutch national monetary policy. It means that the value of all the housing stock should be rising permanently, otherwise the economy will not grow. Still many dwellings are ‘under water’, (which means: the actual value is lower than when they were bought). And we all know that it takes a long time before dwellings will be abandoned. At this moment many Dutch households already stick to their place, because they cannot sell their real estate. With this ‘wall of money’ coming in it will even get worse. It may cure the economy, but it will destroy the Dutch landscape. Capitalism without planning is a horrible scenario. (photo: RAAAF, Vacant NL)

Tagged with:
 

Learning from the UK

On 1 juni 2015, in bestuur, wonen, by Zef Hemel

Read in The Independent of 29 May 2015:

So that was reveiling news. In The Independent of 29 May 2015 Jon Stone wrote on poverty in London and Great Britain. Its message: "The most wealthy areas in Wales and Northern Ireland are on average poorer in terms of disposable income than the most deprived areas of London." The Office for National Statistics had released figures for household disposable income in different regions of the UK. Barking, Dagenham and Havering in London showed a disposable income more than double poorer the richest area in the capital, but the wealthiest areas in Wales and Northern Ireland still had lower incomes than London’s poorest areas. Of course, housing costs in London are significantly higher, so higher incomes here go to expensive rental and property markets. So how inequal are Great Britian and London then? It’s difficult to say. The picture gets disturbing, inequality should be judged more and more locally. So here it is: “The Government has brought forward plans to devolve power to cities and metropolitan areas in a bid to give regions more control over their local economies.

In the Netherlands the same process of rising local and regional disparities is discernable. Poverty in Amsterdam is not the same as poverty in Groningen or Drenthe. Even without powerful global cities like London or New York the economic landscape of the Low Countries is showing traits of the same growing spikyness. Even though the Dutch love sameness, which they think is democratic, (and the Dutch always used to fight differences), they can no longer deny its existence. What the Dutch government therefore should do is radically decentralise the fiscal system. That’s what also Jaap Modder, Jeroen Saris and Wouter Veldhuis pleaded for in De Volkskrant of 2 February 2015. “The main spatial issues are no longer national, but European and local.” Regional VAT, they wrote, would give city-regions the means to invest in their own economy, more than in the existing system where the Dutch state distributes huge amounts of money according to principles that are no longer just. The regional disparties have grown already too big, the power of the Dutch state too weak.

Tagged with:
 

City in transition

On 7 april 2015, in migratie, sociaal, vastgoed, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in Vanity Fair van mei 2014:

Deze week, amper drie uur terug uit New York, gaf ik mijn eerste college ‘Cities in Transition’ aan de UvA. Kon niet mooier. In New York, vertelde ik de studenten, waren me twee dingen het meeste opgevallen: de vele Spaanstalige opschriften enerzijds en de vele ranke, extreem hoge torens in aanbouw anderzijds. Eerst het Spaans. In korte tijd verandert de Big Apple in een Spaanstalige – nou oké, tweetalige – enclave; het aantal Hispanics groeit er opvallend snel. In Queens bijvoorbeeld zag ik hele grote Mexicaanse en Zuid-Amerikaanse gemeenschappen van arme migranten, meest verzameld in parken en buurten, in afwachting van iets. Ook de metro zat er vol mee. Ze zijn hier nieuw, ze zijn arm en ze komen met hele gezinnen tegelijk. Hun werklust spat ervan af. Opnieuw verandert New York ingrijpend door een influx van imposante migrantengemeenschappen. Het andere dat me opviel waren de vele nieuwe torens. Dan hebben we het over Manhattan, om precies te zijn het gebied ten zuiden van Central Park, ter hoogte van 57 Street. Ook dit verschijnsel is nieuw: ranke woontorens, sommige nog hoger dan Empire State Building, elke verdieping bestaande uit niet meer dan een of twee appartementen. Ze worden gebouwd voor de ‘’happy few’’, nee ‘the filthy rich’, afkomstig uit de hele wereld. Extreem rijk ontmoet extreem arm in New York.

In Vanity Fair las ik een artikel over de nieuwste golf bizar ranke hoogbouw op Manhattan. In ‘Too Rich, Too Thin, Too Tall?’ concentreert alle aandacht zich op het nieuwste werk van de architect Rafael Vignoly. Hij ontwierp een woontoren aan Park Avenue waarvan het penthouse op de 96ste verdieping is verkocht aan een anonieme koper voor liefst 95 miljoen dollar. De ranke, extreem hoge toren telt in totaal slechts 104 appartementen. Prijs per vierkante voet: 11.500 dollar. In de omgeving verrijzen meer van dit soort dure torens. De hoogste opent dit jaar: One57. Architect: Christian de Portzamparc. Meer starchitects ontwerpen nu hun eigen duurste supertower in dezelfde buurt: Frank Gehry, Richard Meier, Jaques Herzog and Pierre de Meuron, Jean Nouvel en Robert Stern. Wie dacht dat de starchitects in de crisis verdwenen waren heeft het dus goed mis. Echter, de gebouwen bestaan hoofdzakelijk uit glas. De rijken kopen in de eerste plaats uitzicht, en de náám van een beroemd architect, niet zijn architectuur. Binnenkort bestaat de hele skyline ten zuiden van Central Park hoofdzakelijk uit naalden: een stekelig bos dat zijn schaduw werpt over het duurste stukje aarde, in bezit genomen door de allerrijksten die, kampend met een permanente jetlag, op reis zijn tussen hun appartementen in Shanghai, Sao Paulo, Dubai, Londen en de Big Apple. Ik vertelde het de studenten. Dit is wat ze me vroegen: gaat dit goed? Kan dit wel naast elkaar bestaan?

Tagged with:
 

Metropolitaan communisme

On 25 november 2014, in wonen, by Zef Hemel

Gehoord in Parijs op 21 november 2014:

LIN, Finn Geipel + Giulia Andi

De economie van Groot-Parijs is bijna even groot als die van Nederland: 610 miljard euro versus 660 miljard euro. Groot-Parijs telt 10 miljoen inwoners, ons land bijna het dubbele. Per hoofd van de bevolking presteert Groot-Parijs  economisch dus veel beter dan Nederland. Dat hoeft niet te verbazen. Een enkele grote stad is nu eenmaal economisch veel krachtiger dan een samenraapsel van kleine steden. Het is een keuze. Toch bestaat Groot-Parijs voor tachtig procent uit platteland. En het is, net als in Nederland, overwegend vruchtbaar bouwland. Ondertussen groeit Parijs jaarlijks met 50.000 nieuwe inwoners. Dat vertelde Bertrand Lemoine, historicus-ingenieur, tevens oud-directeur van het Atelier du Grand Paris. Hij gaf een introductie op Grand Paris tijdens de conferentie ‘La Ville du Futur’ in La Defense, hij benadrukte het multipolaire karakter binnen de metropoolvorming en problematiseerde het grootstedelijke bestuur.

De groei van Parijs, aldus Lemoine, vindt niet meer plaats in de periferie. Die metropolitane periferie is daar liefst 1000 kilometer lang, maar onder de mensen is die zone weinig geliefd. Hij noemde de politiek van groeikernen rond Parijs mislukt. De contrasten binnen Groot-Parijs zijn erg groot en groeien. In het centrum zijn de grondprijzen extreem; ook het westen doet het veel beter dan het noorden of het oosten. In het centrum wil iedereen wonen, maar het lukt niet om aan deze marktvraag te voldoen. Parijs moet verder verdichten. Dat doet ze ook. Maar te langzaam. De nieuwe, kostbare metrosystemen met hun 70 nieuwe stations moeten hierin uitkomst gaan bieden. Later sprak nog de wethouder Ruimtelijke Ordening van Parijs, Jean-Louis Missika. Hij gaf de oplossing voor het nijpende probleem: niet zozeer meer bouwen, want dat lukt toch niet, maar huizen delen, kamers delen, voorzieningen delen, leven in kleinere ruimtes met minder spullen, het past volgens hem in de nieuwe vorm van delen en samenwerken – metropolitaan ‘communisme’ – die over ons spoelt.

Tagged with:
 

Expat Valley

On 29 oktober 2014, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in BDW van donderdag 8 oktober 2014:

Belview

Langzaam verval sloop in de oude patriciershuizen in de elegante Brusselse wijk rond het Berlaymont – een oud nonnenklooster bij de eindhalte van de tram uit Tevuren. Al die mooie herenhuizen gingen vanaf de jaren zestig tegen de vlakte om plaats te maken voor betonnen kolossen voor de Europese Unie. Rond de Etterbeeksesteenweg kwam de zogenaamde ‘Europese wijk’ tot stand. In ‘Arm Brussel’ schreef Geert van Istendael het al: met Brussel komt het nooit meer goed. Jan Tromp bezocht de wijk ruim een jaar geleden samen met Van Istendael, een gedistingeerde man die, schreef hij, van binnen broeide, om de nieuwbouw van het Europese parlement en de rest van de wijk te bekijken. Van Istendael broeide vanwege het vandalisme, de afbraak, de lelijkheid. Afgelopen week liep ik er ook. Ik moest aan het artikel van Tromp denken: “Gewone winkels als een groenteman of een zaak in lampenkappen zijn amper te vinden in het Europees kwartier. In plaats daarvan wemelt het van de bistro’s, brasserieën, cafés, coffeeshops, restaurants, bars, tavernes, traiteurs, lunchrooms.” Verder alleen anonieme kantoren. En als het parlement in Straatsburg vergadert is het er stil, doodstil.

Nu las ik in een Brussels huis-aan-huisblaadje dat het weer goed zou gaan met de wijk. Aanleiding: de oplevering van de Belview-woontoren met 260 appartementen aan de Etterbeeksesteenweg. Juist de afgelopen jaren zijn de laatste gaten opgevuld met woningen, althans langs de ‘residentiele as’. Het Gewest, wakker geschud door de negatieve geluiden uit de buurt, had de ambitie om woningen te bouwen opgenomen in haar Richtschema van 2008. Sindsdien werden hier duizend nieuwe appartementen gebouwd, deels in open gaten, deels in leegstaande kantoorgebouwen. Dat wonen brengt weer leven in de wijk. Niet dat de ontwikkelaars aanvankelijk stonden te trappelen. Maar gelukkig ging het slecht met de kantorenmarkt. Jammer alleen dat de dure woningen alleen door expats worden bewoond. Of zoals een Brusselaar zei: “Het voelt hier niet echt als Brussel. Dit kon evengoed New York of Hong Kong zijn.” BDW noemt het ‘Expat Valley’. En Inter-Environnement Bruxelles wijst erop dat de woningen voor rijke inwoners van de Emiraten zijn die zich in Brusselse ziekenhuizen laten opereren. Een groenteman in de straat krijg je daar niet mee terug.

Tagged with:
 

Rich non-doms

On 24 oktober 2014, in economie, wonen, by Zef Hemel

Gehoord in Londen op 15 oktober 2014:

Resi demand e c harris

Heb vorige week een lezing over Amsterdam gegeven op de Inaugural Cities 2014-conferentie van Marketforce. Locatie: 1 Whitehall Place, Londen. Er waren veel burgemeesters en wethouders van Britse steden aanwezig: Bristol, Leeds, Glasgow, Newham, Peterborough, Cambridge, Sunderland, Plymouth, Stoke-on-Trent. Geen spoor van een economische crisis in Groot-Brittannië. De (leen)economie draait hier weer op volle toeren; die doet het zelfs beter dan die van Duitsland. Het voedt hier ook het politieke idee om de Europese Unie dan maar te verlaten. Dat het Verenigd Koninkrijk het economisch zo goed doet heeft twee duidelijke redenen: ze heeft een eigen munteenheid en ze heeft Londen. Door de Engelse pond kan de Britse economie veel sneller reageren op schommelingen in de wereldeconomie. En met het financiële centrum Londen heeft het land een enorme economische motor in huis waar het hele eilandenrijk sterk van profiteert.

En dat het goed gaat met Londen moge duidelijk zijn! Afgelopen week werd bekend dat in de Britse metropool een bizar aantal luxueuze appartementen in aanbouw is genomen. De waarde ervan wordt geschat op in totaal 60 miljard Britse ponden, een groei van 20 procent ten opzichte van 2013. In de planning staan nog eens 25.000 luxe appartementen. Volgens EC Harris zal echter vijftig procent vertraagd of helemaal niet worden opgeleverd. Er is namelijk een groot tekort aan bouwvakkers. “Developers in London are starting to dig deep and pay premiums to contractors in a race to get schemes built while demand remains high.” Anders gezegd: “There is simply not the capacity out there to meet demand.” Dat geeft wel aan dat men de crisis hier ver voorbij is. Is het een probleem? De gewone Brit ligt er niet wakker van. Die kan zelf geen woning in Londen bemachtigen. Wat er te huur of te koop staat is voor hem of haar veel te duur. Dus waarom treuren om al die dure nieuwe condo’s die niet of sterk vertraagd gebouwd worden? In de Time Out London las ik: “Great. Now where are rich non-doms meant to buy for the purpose of not living, huh?”Rich non-doms, die kende ik nog niet.

Tagged with:
 

Techboom

On 17 september 2014, in economie, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in NRC Handelsblad van 11 mei 2014:

Twitter headquarters, on Market Street in San Francisco (Olivia Hubert-Allen/KQED).

Amsterdam is op dit moment het beste te vergelijken met San Francisco. Beide steden zijn ongeveer even groot; hun achterland is even stedelijk. De Bay Area telt circa tien miljoen inwoners, de Randstad en directe omgeving iets vergelijkbaars. Beide steden zijn ook centra van de tegencultuur, van hippies, homo’s, krakers, linkse intelligentsia, anarchisten. Er hoeft maar iets te gebeuren of er breekt een opstand uit op straat. Het welvaartspeil is alleen lager rond Amsterdam, want de regio mist een technische universiteit en een Silicon Valley. Nog een verschil: de baai ten oosten van Amsterdam is ingepolderd, terwijl de baai van San Francisco nog altijd schittert in de zon. Maar Amsterdam is even geliefd als de Californische stad en de nabijheid van de zee is in beide steden goed voelbaar. Gevolg: de huizenprijzen in beide steden stijgen snel.

Enige maanden geleden schreef Eva de Valk in NRC Handelsblad over de problemen als gevolg van het succes van San Francisco. Onder de kop ‘Klassenstrijd aan de westkust’ meldde ze dat de huizenprijzen ongezond snel stijgen, over de afgelopen drie jaar met liefst 36 procent, de huren zelfs met 51 procent. De goed verdienende techwerkers uit Silicon Valley worden gezien als oorzaak; zij werpen zich op de grootstedelijke woningmarkt. Maar het is anders: in San Francisco zelf groeit het aantal banen twee keer zo snel als in de Valley. De rollen zijn omgedraaid. Niet de randen, maar het centrum is dynamisch. Voor al die grootstedelijke banen worden ter plekke veel te weinig woningen gebouwd. De Valk: “Over zes jaar zijn alle niet-rijken de stad uit gedrukt.” Nieuwbouw in de Bay area vindt nog altijd plaats op grote afstand van de stad, zeker die voor de lage inkomensgroepen. Vergelijk het met de bouw van woningen voor Amsterdammers achter Castricum, Alkmaar en Nijkerk. Geen gekke vergelijking. San Francisco en Amsterdam lijken meer op elkaar dan je denkt.

Tagged with:
 

Mars der Beschaving

On 15 juli 2014, in internationaal, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in De Volkskrant V zomer #1 van 12 juli 2014:

  Zomaar wat zomeraantekeningen. Sociaal-geografen Fenne Pinkster en Wouter van Gent schreven afgelopen zaterdag in Het Parool een ingezonden brief over onvrede in Amsterdam. Ook in nette buurten zou ‘een breed gedragen onvrede’ heersen. De onderzoekers van de UvA schetsen processen van ’schaalvergroting’ en ‘neoliberalisering’. De afstand tussen buurtbewoners en publieke instanties is volgens hen afgenomen, de bibliotheek is samengevoegd en bevindt zich elders in het stadsdeel, de wijkagent zit verder weg, buurtbeheerders van corporaties hebben nog maar één keer in de week spreekuur in plaats van een kantoortje op locatie. Proteststemmen van de buurtbewoners moeten anders worden gelezen, aldus Pinkster en Van Gent: het zijn stemmen vóór meer bescherming en behoud van voorzieningen. Ze noemen het ‘een Mars der Beschaving’.

Het andere artikel las ik diezelfde zaterdag in De Volkskrant. Arie Haan is trainer in China. Zijn voetbalclub bevindt zich in Tianjin aan de oostkust, een stad van 7 tot 8 miljoen inwoners, eigenlijk de aanvoerhaven van Peking. Zelf woont Haan in Peking, ruim 100 kilometer verderop, dat is een metropool van twintig miljoen inwoners, hij woont er op de zestiende verdieping van een flat in het centrum. Dagelijks gaat hij met de kogeltrein op en neer, daar doet hij een half uur over. "Net als nagenoeg elke andere stad in dit land zie je overal vernieuwing. Alle oude wijken, de hutongs, gaan plat." Over Peking zegt hij: "Toen ik hier voor het eerst kwam wonen, zat ik in een compound met alleen maar buitenlanders, volledig afgeschermd van de rest van de stad. Je moest een pasje hebben om binnen te komen. Nu zit ik in een buurt die wat meer gemengd is." Toch voelt Peking als een dorp: je komt elkaar tegen in San Li Tun, de uitgaanswijk. Veel vrienden zijn vertrokken, naar Singapore, Australië, Zuid-Afrika. Dit is de stand van zaken. Zo zit de wereld op dit moment in elkaar. Ik wens u allemaal een goede vakantie.

Tagged with:
 

Dynamische agglomeraties

On 8 juli 2014, in economie, ruimtelijke ordening, wonen, by Zef Hemel

Gehoord in De Balie, Amsterdam, op 2 juli 2014:


In De Balie aan het Kleine-Gartmanplantsoen in Amsterdam vond afgelopen week – in besloten kring – een gedenkwaardig beraad plaats van het Forum voor Stedelijke Vernieuwing. Ruim twintig betrokkenen spraken onder leiding van Yoeri Albrecht over de toekomst van Nederland. Onderwerp: toenemende ruimtelijk-economische verschillen tussen stedelijke regio’s. Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw, was een van de inleiders. Hij toonde drie LT-scenario’s voor ons land, een van sterke groei (Dynamische agglomeraties), gemiddelde groei (Evenwichtige groei) en geringe groei (Ruimtelijke segregatie). Er komen nog een miljoen huishoudens bij, zei hij, dus gebouwd zal er moeten worden. In alle drie scenario’s is ook nog sprake van welvaartsgroei, maar door de stijgende zorguitgaven en de vergrijzende bevolking zal veel van die groei weer worden tenietgedaan. Alleen in Dynamische agglomeraties zal Nederland nog in welvaart sterk blijven groeien.

Arbeidsaanbod, aldus Van Hoek, wordt key. In plaats van bedrijven aan te trekken, zullen steden en regio’s hun inspanningen in toenemende mate moeten gaan richten op mensen, om hen te paaien vooral te blijven. In twee van de drie scenario’s zal het arbeidsaanbod namelijk sterk krimpen. Vooral in bepaalde regio’s zal krimp optreden, daar staat de beroepsbevolking nu al onder druk. In scenario Ruimtelijke segregatie zal zelfs de helft van de Nederlandse regio’s gaan krimpen (sic!). Hij voorspelde daarom de komende jaren ‘een slag om het arbeidsaanbod’. De woningmarkt zal hiervoor zeker worden gebruikt. Drukgebieden als Amsterdam en Utrecht zullen volgens hem veel meer moeten bouwen, maar de rest van het land zal het ook willen, bang als het is om arbeidskrachten te verliezen. Er komt dus hevige concurrentie. De noordelijke Randstad, zei hij, zal daarom veel minder restrictief ruimtelijk beleid moeten gaan voeren, om lagere grondprijzen te forceren. Anders verliest het mensen aan krimpregio’s. Want een tegenbeweging sluit hij niet uit: van mensen die Amsterdam en Utrecht gewoon te duur vinden en elders neerstrijken. Het roer moet daar dus om, bij Amsterdam. En snel ook. Gebeurt dit niet, dan raakt straks alles ruimtelijk gespreid en krijgt Nederland geen scenario Dynamische agglomeraties. Dan krijgen we, als totaal, ook veel minder economische groei.

Tagged with:
 

Omgekeerde participatie

On 27 juni 2014, in Geen categorie, by Zef Hemel

Gehoord in Amsterdam Nieuw-West op 27 juni 2014:

De vijftig studenten planologie (einde tweede jaars bachelor) van de Universiteit van Amsterdam waren het erover eens: Amsterdam Nieuw-West is veel leuker en diverser dan ze hadden gedacht. Eigenlijk vonden de studenten dat de economische crisis veel goeds had gedaan in het enorme stedelijke gebied rond de Sloterplas – “die enorme plak woningbouw” –, een gebied dat aanvankelijk zwaar was gedomineerd door woningbouwverenigingen, maar nu burgerinitiatieven toeliet, vooral van zittende bewoners. In negen groepen hadden de studenten gedurende een maand in een atelier even zovele sociaal-ruimtelijke vraagstukken bestudeerd, variërend van zelfbouw, gebrekkige waterkwaliteit, leegstaande kantoren, kwijnende winkelgebieden, ouderenhuisvesting, lastig te herbestemmen monumentale kerkgebouwen, niet gesloopte woningbouwprojecten en aanbodgerichte smart-grid programma’s. Hun analyse: de problemen zijn er wel, maar het heeft geen zin ze als zodanig te behandelen. Er zijn voldoende kansen. Hun groepswerk loog er ook niet om. Beter is om positief te zijn en de beweging van onderop te faciliteren. De gemeente vonden ze ‘een gereserveerde facilitator’. Waarom de bewoners niet gewoon helpen en stimuleren?

De door de uit vakmensen van het stadsdeel bestaande jury waardeerde de groep studenten die aan de Wildemanbuurt hadden gewerkt het meest. Hun werk aan deze woonbuurt in Osdorp, achter de Sloterplas, die volgens de plannen van de gemeente en de woningcorporaties eigenlijk had moeten worden gesloopt maar die als gevolg van de crisis was gespaard gebleven, beschreven ze in een spannende, persoonlijke zoektocht. Via Garage Notweg, vertelden ze, waren ze in contact gekomen met bewonersgroepen die graag het heft in eigen handen hadden willen nemen en de openbare ruimte liefst hadden willen helpen inrichten en beheren, maar die letterlijk door hekwerken daarvan waren afgehouden. Hoe corporaties en gemeente over de bewoners dachten, illustreerden ze aan de hand van een foto van een metalen toegangshek dat als een erfafscheiding diende en dat door een van corporatie was aangebracht in de kennelijke verwachting dat de bewoners haar zouden voltooien met een heg of schutting. De studenten vonden het te gek voor woorden en pleitten van de weeromstuit voor ‘omgekeerde participatie’: bewoners nemen het voortouw en de gemeente mag ze misschien helpen. Hun boude voorstel om inspraakavonden te vervangen door ‘uitspraakavonden’ trof doel. Alle aanwezigen waren door hun betoog geroerd, de vertegenwoordigers van het stadsdeel niet uitgezonderd.

Tagged with: