Bouwen, sociale ingenieurs, bouwen!

On 20 maart 2017, in stedenbouw, by Zef Hemel

Gezien in De Bazel, Amsterdam, op 16 maart 2017:

Afbeeldingsresultaat voor een betere stad 1958 amsterdam

Mooie tentoonstelling over de naoorlogse uitvoering van het Algemeen Uitbreidingsplan van Amsterdam, nu te zien in De Bazel aan de Vijzelstraat. Afgelopen week werd hij geopend door burgemeester Van der Laan. De tentoonstelling bestaat uit vier stijlkamers. Elke kamer heeft betrekking op een periode: 1935, 1958, 2006, 2017. Telkens waan je je in een ruimte waar ambtenaren, na te hebben vergaderd, net hun hielen hebben gelicht. Een stem praat je bij over de stand van het denken. Die uit 1958 vormt voor mij de kern: dan bevinden we ons midden in de naoorlogse uitvoering van het grote plan. De ruimte is gevuld met tekentafels en allerhande maquettes, op een groot prikbord aan de wand wordt de uitvoering van elke wijk en buurt nauwgezet bijgehouden. Met man en macht wordt geprobeerd om in tien jaar tijd liefst 50.000 arbeiderswoningen in Amsterdam bij te bouwen. Dat begint in 1946 en is in 1958 grotendeels gelukt. Ondertussen zien de in witte jassen geklede sociale ingenieurs zich geconfronteerd met reorganisaties en bezuinigingen. 1958 is ook het jaar waarin Cornelis van Eesteren als hoofd van de afdeling Stadsontwikkeling wordt opgevolgd door mejuffrouw Mulder. Eerder al, in 1953, had zijn kompaan Van Lohuizen er de brui aan gegeven.In de tentoonstelling wordt niet vermeld dat Van Eesteren juist dan van de Minister van Verkeer en Waterstaat de opdracht kreeg om Lelystad te ontwerpen, een nieuwe stad in de polder van 100.000 inwoners, bedoeld voor Amsterdammers die van hogerhand moesten ‘overlopen’. 

Ik zag opvallende parallellen met de Sovjet-Unie van Nikita Chroetsjov: ook daar was de naoorlogse opgave om tegen de laagst mogelijke kosten zoveel mogelijk arbeiderswoningen te bouwen. In Nederland en in Rusland werd dit alles destijds door politici bedisseld en door overheidsdiensten loyaal uitgevoerd. Woningbouw was de grootste zorg in het naoorlogse berooide Europa, zowel in Oost als in West. En het AUP zelf (1935) was een plan uit de crisisjaren dat tien jaar werkloos op de plank was blijven liggen. De joodse wethouder Van der Velde had het plan nog als raadslid vastgesteld en verordonneerde in 1946, amper teruggekeerd uit de kampen, versnelde uitvoering. De begroting van Publieke Werken ging van 15 miljoen in 1945 naar meer dan 120 miljoen gulden in 1957. En warempel, het lukte de ambtenaren om de onmogelijke klus te klaren. Maar zijn opvolger Van ‘t Hull wilde de opgebouwde macht van de ambtelijke diensten alweer breken. Zijn gedwongen vertrek wachtte Van Eesteren niet af. Tentoonstelling en teksten lezen als een Sovjet-epos met haar vijfjarenplannen, economische beloftes, nadruk op arbeiderswoningen, politieke heroïek, overheidsplanning, het breken van de ambtelijke macht, alles op een ongekend grote schaal. Lenin en Stalin als de helden van de sociale ingenieurs, ze hadden zowaar hun evenknieën in de Nederlandse polder. Nee heus, de opgave waar Amsterdam anno 2017 voor staat is een andere dan in 1945. Laat de overheid niet opnieuw 50.000 woningen in tien jaar tijd uit de grond willen stampen. Dit keer liever een metropolitane ambitie van de nieuwe middenklasse.

Tagged with:
 

Wen er maar aan

On 15 maart 2017, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in BloombergMarkets van 17 januari 2017:

Amsterdam wordt onbetaalbaar. Een woning kopen in de hoofdstad is nu al behoorlijk lastig. Straks is de stad niet meer toegankelijk, vrezen velen. En die vrees is terecht. Want goedkoop zal Amsterdam niet meer worden, eerder duurder, veel duurder zelfs. In Aziatische steden is dit al een heel normaal verschijnsel. Niemand in Tokio, Hongkong, Seoul of Singapore kan zich de aanschaf van een huis veroorloven. Vrijwel iedereen huurt daar een appartement en consumeert een beperkt aantal vierkante meters. Ook Londen, New York, San Francisco, Toronto en Wenen moeten er aan geloven. In mijn boek ‘De toekomst van de stad. Een pleidooi voor een metropool’ (2016) schreef ik dat het een gemiddeld gezin in Peking 22,3 jaar kost om een huis te kunnen kopen, in Shanghai is dat 15,9 jaar. Dat is twee keer zo lang als in Tokio, drie keer langer dan in Londen, en vier keer langer dan in New York. Begin dit jaar berichtte BloombergMarkets dat de woningprijs/inkomen ratio in Hongkong op dit moment het ongunstigst is, daarna volgt Mumbai, Londen staat genoteerd op vijf, Tokio op zes, Singapore op zeven. Amsterdam komt in de top tien nog niet voor. Daarvoor is een reden. Maar dat kan snel veranderen.

Op dit moment jaagt de Nederlandse regering de koopmarkt nog flink aan door het fiscaal aantrekkelijk maken van de aanschaf van huizen. Het lage rentetarief helpt haar daarbij. Woonruimte huren daarentegen is belachelijk duur gemaakt. Doel van dit alles is om voor de Tweedekamerverkiezingen van maart 2017 vooral in de krimpgebieden de in elkaar gezakte woningmarkt op te krikken, de fouten in het VINEX-beleid te verdoezelen en bovendien de in nood verkerende banken te redden. Het scheelt kiezers als mensen in de provincie niet langer hun woning ‘onder water’ hebben staan. Het bijeffect is dat in Amsterdam de koopprijs tot ongekende hoogte wordt opgestuwd. Dat laatste neemt men in Den Haag voor lief. Misschien hopen de Amsterdammers zelf dat de volgende regering bij zinnen zal komen en de koopwoningenmarkt zal doen afkoelen. Vooral starters op de woningmarkt zouden daarvan profiteren. Ik voorspel echter dat dat niet zal gebeuren. Of misschien gebeurt het wel, maar Amsterdam zal desondanks alleen maar duurder worden. Amsterdam is te mooi, te geliefd in de wereld, te internationaal en veel te klein en te dun bebouwd. Uiteindelijk zullen we allemaal woonruimte gaan huren. Alleen een verdubbeling van Amsterdam kan iets helpen. Maar daarvoor moest je bij deze regering niet wezen.

Tagged with:
 

Pleur op!

On 4 maart 2017, in kunst, stedenbouw, wonen, by Zef Hemel

Voorgedragen in Cargo, Amsterdam, op 26 februari 2017

Aarde, water, lucht en vuur. De vier oerelementen. Ik herkende ze meteen. Mooie beelden van fotografe Annaleen Louwes in Cargo, in de Houthaven, aldaar te zien tot 19 maart 2017. Vooral het geluid vond ik mooi. Geluid is in DUSK bijna even belangrijk als beeld. Afgezien van het ademhalen, hoorde ik vooral havengeluiden. Het geluid van Coen- en Vlothaven: Cargill, Igma, Amfert, Eggerding: dat is overslag van soja, kunstmest, cacao. Het drukste deel van de Amsterdamse haven. Waarom was ik zo gespitst op het geluid?

 

Mediation om Houthaven

Twee jaar lang nam ik deel aan een mediation-traject met Eberhard van der Laan, in 2007 nog advocaat. Ik vertegenwoordigde de stad, Hans Gerson de haven, we werden bijgestaan door de projectleiders van Houthaven en NDSM, plus een vertegenwoordiger van de vier bedrijven, en met de provincie als toezichthouder. De gesprekken gingen over geur, stof, maar vooral over geluid: wanneer gaan de toekomstige bewoners van Houthaven over het geluid van de haven klagen? Niet de volksgezondheid was in het geding, nee, het ging om potentieel klagende Amsterdammers.

Een slepend conflict van twintig jaar was eraan voorafgegaan: bestemmingsplannen voor Houthaven waren keer op keer getorpedeerd door de havenbedrijven. Ze vreesden dat de toekomstige bewoners last zouden krijgen van hun geluid. Nu lag er weer een nieuw bestemmingsplan voor. Opnieuw werd voor juridische procedures gevreesd.

Voor het convenant kreeg ik opdracht om de kritische geluidscontour van 50 DB op een kaart te tekenen. Als een soort van bestandslijn. Ik herinner me de gesprekken met de geluidsdeskundigen van de provincie en de milieudienst. De contour werd theoretisch berekend. Daarover was veel discussie mogelijk. De stedenbouw werd ingezet om de contour vast te leggen. Ziedaar de hoge muur aan de kant van de Minervahaven. Die moet het gevreesde havengeluid tegenhouden.

Ik ben in die tijd zelf gaan luisteren, bij westenwind, juist toen een aantal schepen in de Vlothaven gelost werden. Wat hoorde ik precies? Hoofdzakelijk autoverkeer. Vanwege dat autoverkeer moesten we een verkeerstunnel graven, kosten 40 miljoen. En ik dacht: als dat verkeer onder de grond verdwijnt hoor je de havenbedrijven nog veel duidelijker.

 

Geen spade in de grond

Na twee jaar tekenden we het convenant, in 2009. Eindelijk mochten we gaan bouwen. Maar de financiële crisis was toen net uitgebroken en het gemeentebestuur besloot tot een bouwstop. Van het grondbedrijf moesten we allemaal ons werk neerleggen, er mocht geen spade meer in de grond. Opnieuw gingen vijf kostbare jaar verloren. Ondertussen liepen de kosten verder op. We moesten de havenbedrijven alle juridische kosten van de afgelopen twintig jaar betalen, we moesten geld storten in een fonds waarmee de bedrijven geluidwerende maatregelen kunnen nemen, we moesten een verkeerstunnel graven, we hadden vijfentwintig jaar niet gebouwd, dus de rentekosten liepen verder op en we hadden telkens weer nieuwe bestemmingsplannen moeten tekenen. Geen wonder dat Houthaven nu erg duur, nee onbetaalbaar wordt.

Maar het ergste is dat Amsterdam al die tijd geen woningen bouwde. En dat Amsterdam steeds duurder wordt. Niet alleen door de stijgende bouwkosten, maar vooral door de schaarste die Amsterdam dus zelf creëert, terwijl steeds meer mensen maar wat graag in Amsterdam zouden willen wonen.

Geluid speelt in dit alles een cruciale rol. Geluidsoverlast wel te verstaan. En dat heeft alles te maken met een probleem dat de Amsterdamse hoogleraar geografie, Rob van Engelsdorp Gastelaars, mij ooit eens uitlegde: de nieuwe bewoners van Amsterdam (de zogenoemde nieuwe stedelingen) wonen niet grootstedelijk, maar suburbaan. Ze willen geen overlast, geen herrie. Ze willen leven in een conflictvrije woonbuurt, net zoals ze in Almere of Lelystad een rustige woonomgeving kopen. Want groeiende welvaart leidt in de eerste plaats tot het uitbannen van conflicten en overlast. Rijke, hoogopgeleide mensen nemen al snel een advocaat in de arm. Welvaart, niet armoede, leidt tot segregatie en juridisering.

 

Rolkoffergeluiden

Er is een mooi boek van de Amerikaanse socioloog Richard Sennett uit 1971, waarin deze dit nieuwe fenomeen beschrijft. In ‘The Uses of Disorder’ wees hij op de generatie van jonge babyboomers die terugkeerde naar de grote stad. Ze waren in de suburbs beschermd opgegroeid, in een hele rustige woonomgeving. Nu stapten deze welvaartskinderen uit hun beschermende cocon, gingen terug naar de grote stad, maar ze konden aan al die wanorde maar moeilijk wennen. Want grootstedelijkheid is wanorde. Naarmate ze rijker werden, gingen ze toch weer de grote stad als een buitenwijk bewonen. Ze begonnen te klagen over fietsers, toeristen, vuilnis, auto’s, de gemeente, alles. Hun levensmotto is ‘pleur op!’ Sennett pleitte voor chaos en wanorde en zag het nut van conflicten. Alleen door te leren omgaan met conflicten worden wij mensen werkelijk volwassen. Grootstedelijkheid is de enige manier om de grote wereld aan te kunnen. Rijke mensen die maar klagen en naar de rechter lopen vertonen kinderlijk gedrag.

Geluidsoverlast is het criterium. Hoeveel geluid kunnen mensen verdragen? De maatstaf is 50 DB. Havengeluiden hebben iets romantisch, maar dat telt voor de wetgever niet. Geluid is geluid. En de geluidswetgeving in dit land biedt rijke burgers een uitgebreid keuzemenu voor procederen.

Het deed me denken aan ´Berlin, Symphonie der Grossstadt´, de film van Walther Ruttmann, 1927: een dag in het leven van Berlijn, een mooie film in zwart-wit, het ontwaken van de stad, het spitsuur, het verkeer, de fabrieken die draaien, de machines die fluiten, de herrie, de terugkeer van de rust, het weer gaan slapen. Ook die film ging over geluid. Symfonisch geluid. Geluid hoort nu eenmaal bij de grootstad.

Maar Amsterdam is geen grootstad en wordt dat ook niet meer. Er wordt steeds minder gebouwd, ook al wil iedereen hier graag wonen en schieten de prijzen regelrecht door het plafond. Juridisch wordt alles dichtgetimmerd. Rijke, hoogopgeleide mensen willen Amsterdam in alle rust, als een Almere, conflictvrij bewonen. We bouwen muren in de stad om het geluid buiten te houden. Geen hotels meer, geen Airbnb, geen hoogbouw, geen dagjesmensen, geen buitenlanders, pleur op allemaal! Amsterdam wórdt net als Almere. Conflictvrij, een gezuiverde ruimte. Zelfs het geluid van de rolkoffers is storend en moet worden uitgebannen.

Het gevecht om het geluid is het centrale slagveld in het welvarende Amsterdam. Het wachten is op de eerste nieuwe bewoner in Houthaven die gaat procederen tegen een van de havenbedrijven.

Tagged with:
 

Wall of Money

On 16 juni 2015, in economie, vastgoed, wonen, by Zef Hemel

Read in NRC Handelsblad of 9 and 12 June 2015:

Alarming news. Vacant real estate in the Netherlands since 2010 more than dubbeled. The total amount of square meters empty office space is now 9 million, of m2 empty retail space it’s 2,7 million. And it gets worse, even after the crisis. Why? Because a ‘wall of money’ is flooding the real estate market since the financial crisis ended. That was the alarming news in NRC Handelsblad of 12 June 2015. Edwin Buitelaar, researcher at the Planning Bureau for the Built Environment in The Hague, gave a serious warning. However, no one seems to listen. While planning restrictions get less and less tight (spatial planning in general seems to be hampering economic growth), money flows in. The coming years the real estate market will grow on a massive scale, because there will be no profitable alternative to invest in. So vacant buildings will become the standard soon. Buitelaar thinks especially new shopping malls will have a devastating effect. Whole shopping streets could become ghost areas. Capitalism could destroy our heritage and our communities.

However, economists think the building industry is key for the recovery of the national economy. Especially the housing market is crucial in their eyes. Maarten Schinkel wrote on this new dogma on the front page of NRC Handelsblad of 9th of June. In ‘Optimism about the Dutch economy thanks to the housing market’ he explains why. Over the last twenty years the Dutch economy and the housing market have become heavely intertwined. In fact, VINEX (National Policy on Spatial Planning) has become a part of the Dutch national monetary policy. It means that the value of all the housing stock should be rising permanently, otherwise the economy will not grow. Still many dwellings are ‘under water’, (which means: the actual value is lower than when they were bought). And we all know that it takes a long time before dwellings will be abandoned. At this moment many Dutch households already stick to their place, because they cannot sell their real estate. With this ‘wall of money’ coming in it will even get worse. It may cure the economy, but it will destroy the Dutch landscape. Capitalism without planning is a horrible scenario. (photo: RAAAF, Vacant NL)

Tagged with:
 

Learning from the UK

On 1 juni 2015, in bestuur, wonen, by Zef Hemel

Read in The Independent of 29 May 2015:

So that was reveiling news. In The Independent of 29 May 2015 Jon Stone wrote on poverty in London and Great Britain. Its message: "The most wealthy areas in Wales and Northern Ireland are on average poorer in terms of disposable income than the most deprived areas of London." The Office for National Statistics had released figures for household disposable income in different regions of the UK. Barking, Dagenham and Havering in London showed a disposable income more than double poorer the richest area in the capital, but the wealthiest areas in Wales and Northern Ireland still had lower incomes than London’s poorest areas. Of course, housing costs in London are significantly higher, so higher incomes here go to expensive rental and property markets. So how inequal are Great Britian and London then? It’s difficult to say. The picture gets disturbing, inequality should be judged more and more locally. So here it is: “The Government has brought forward plans to devolve power to cities and metropolitan areas in a bid to give regions more control over their local economies.

In the Netherlands the same process of rising local and regional disparities is discernable. Poverty in Amsterdam is not the same as poverty in Groningen or Drenthe. Even without powerful global cities like London or New York the economic landscape of the Low Countries is showing traits of the same growing spikyness. Even though the Dutch love sameness, which they think is democratic, (and the Dutch always used to fight differences), they can no longer deny its existence. What the Dutch government therefore should do is radically decentralise the fiscal system. That’s what also Jaap Modder, Jeroen Saris and Wouter Veldhuis pleaded for in De Volkskrant of 2 February 2015. “The main spatial issues are no longer national, but European and local.” Regional VAT, they wrote, would give city-regions the means to invest in their own economy, more than in the existing system where the Dutch state distributes huge amounts of money according to principles that are no longer just. The regional disparties have grown already too big, the power of the Dutch state too weak.

Tagged with:
 

City in transition

On 7 april 2015, in migratie, sociaal, vastgoed, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in Vanity Fair van mei 2014:

Deze week, amper drie uur terug uit New York, gaf ik mijn eerste college ‘Cities in Transition’ aan de UvA. Kon niet mooier. In New York, vertelde ik de studenten, waren me twee dingen het meeste opgevallen: de vele Spaanstalige opschriften enerzijds en de vele ranke, extreem hoge torens in aanbouw anderzijds. Eerst het Spaans. In korte tijd verandert de Big Apple in een Spaanstalige – nou oké, tweetalige – enclave; het aantal Hispanics groeit er opvallend snel. In Queens bijvoorbeeld zag ik hele grote Mexicaanse en Zuid-Amerikaanse gemeenschappen van arme migranten, meest verzameld in parken en buurten, in afwachting van iets. Ook de metro zat er vol mee. Ze zijn hier nieuw, ze zijn arm en ze komen met hele gezinnen tegelijk. Hun werklust spat ervan af. Opnieuw verandert New York ingrijpend door een influx van imposante migrantengemeenschappen. Het andere dat me opviel waren de vele nieuwe torens. Dan hebben we het over Manhattan, om precies te zijn het gebied ten zuiden van Central Park, ter hoogte van 57 Street. Ook dit verschijnsel is nieuw: ranke woontorens, sommige nog hoger dan Empire State Building, elke verdieping bestaande uit niet meer dan een of twee appartementen. Ze worden gebouwd voor de ‘’happy few’’, nee ‘the filthy rich’, afkomstig uit de hele wereld. Extreem rijk ontmoet extreem arm in New York.

In Vanity Fair las ik een artikel over de nieuwste golf bizar ranke hoogbouw op Manhattan. In ‘Too Rich, Too Thin, Too Tall?’ concentreert alle aandacht zich op het nieuwste werk van de architect Rafael Vignoly. Hij ontwierp een woontoren aan Park Avenue waarvan het penthouse op de 96ste verdieping is verkocht aan een anonieme koper voor liefst 95 miljoen dollar. De ranke, extreem hoge toren telt in totaal slechts 104 appartementen. Prijs per vierkante voet: 11.500 dollar. In de omgeving verrijzen meer van dit soort dure torens. De hoogste opent dit jaar: One57. Architect: Christian de Portzamparc. Meer starchitects ontwerpen nu hun eigen duurste supertower in dezelfde buurt: Frank Gehry, Richard Meier, Jaques Herzog and Pierre de Meuron, Jean Nouvel en Robert Stern. Wie dacht dat de starchitects in de crisis verdwenen waren heeft het dus goed mis. Echter, de gebouwen bestaan hoofdzakelijk uit glas. De rijken kopen in de eerste plaats uitzicht, en de náám van een beroemd architect, niet zijn architectuur. Binnenkort bestaat de hele skyline ten zuiden van Central Park hoofdzakelijk uit naalden: een stekelig bos dat zijn schaduw werpt over het duurste stukje aarde, in bezit genomen door de allerrijksten die, kampend met een permanente jetlag, op reis zijn tussen hun appartementen in Shanghai, Sao Paulo, Dubai, Londen en de Big Apple. Ik vertelde het de studenten. Dit is wat ze me vroegen: gaat dit goed? Kan dit wel naast elkaar bestaan?

Tagged with:
 

Metropolitaan communisme

On 25 november 2014, in wonen, by Zef Hemel

Gehoord in Parijs op 21 november 2014:

LIN, Finn Geipel + Giulia Andi

De economie van Groot-Parijs is bijna even groot als die van Nederland: 610 miljard euro versus 660 miljard euro. Groot-Parijs telt 10 miljoen inwoners, ons land bijna het dubbele. Per hoofd van de bevolking presteert Groot-Parijs  economisch dus veel beter dan Nederland. Dat hoeft niet te verbazen. Een enkele grote stad is nu eenmaal economisch veel krachtiger dan een samenraapsel van kleine steden. Het is een keuze. Toch bestaat Groot-Parijs voor tachtig procent uit platteland. En het is, net als in Nederland, overwegend vruchtbaar bouwland. Ondertussen groeit Parijs jaarlijks met 50.000 nieuwe inwoners. Dat vertelde Bertrand Lemoine, historicus-ingenieur, tevens oud-directeur van het Atelier du Grand Paris. Hij gaf een introductie op Grand Paris tijdens de conferentie ‘La Ville du Futur’ in La Defense, hij benadrukte het multipolaire karakter binnen de metropoolvorming en problematiseerde het grootstedelijke bestuur.

De groei van Parijs, aldus Lemoine, vindt niet meer plaats in de periferie. Die metropolitane periferie is daar liefst 1000 kilometer lang, maar onder de mensen is die zone weinig geliefd. Hij noemde de politiek van groeikernen rond Parijs mislukt. De contrasten binnen Groot-Parijs zijn erg groot en groeien. In het centrum zijn de grondprijzen extreem; ook het westen doet het veel beter dan het noorden of het oosten. In het centrum wil iedereen wonen, maar het lukt niet om aan deze marktvraag te voldoen. Parijs moet verder verdichten. Dat doet ze ook. Maar te langzaam. De nieuwe, kostbare metrosystemen met hun 70 nieuwe stations moeten hierin uitkomst gaan bieden. Later sprak nog de wethouder Ruimtelijke Ordening van Parijs, Jean-Louis Missika. Hij gaf de oplossing voor het nijpende probleem: niet zozeer meer bouwen, want dat lukt toch niet, maar huizen delen, kamers delen, voorzieningen delen, leven in kleinere ruimtes met minder spullen, het past volgens hem in de nieuwe vorm van delen en samenwerken – metropolitaan ‘communisme’ – die over ons spoelt.

Tagged with:
 

Expat Valley

On 29 oktober 2014, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in BDW van donderdag 8 oktober 2014:

Belview

Langzaam verval sloop in de oude patriciershuizen in de elegante Brusselse wijk rond het Berlaymont – een oud nonnenklooster bij de eindhalte van de tram uit Tevuren. Al die mooie herenhuizen gingen vanaf de jaren zestig tegen de vlakte om plaats te maken voor betonnen kolossen voor de Europese Unie. Rond de Etterbeeksesteenweg kwam de zogenaamde ‘Europese wijk’ tot stand. In ‘Arm Brussel’ schreef Geert van Istendael het al: met Brussel komt het nooit meer goed. Jan Tromp bezocht de wijk ruim een jaar geleden samen met Van Istendael, een gedistingeerde man die, schreef hij, van binnen broeide, om de nieuwbouw van het Europese parlement en de rest van de wijk te bekijken. Van Istendael broeide vanwege het vandalisme, de afbraak, de lelijkheid. Afgelopen week liep ik er ook. Ik moest aan het artikel van Tromp denken: “Gewone winkels als een groenteman of een zaak in lampenkappen zijn amper te vinden in het Europees kwartier. In plaats daarvan wemelt het van de bistro’s, brasserieën, cafés, coffeeshops, restaurants, bars, tavernes, traiteurs, lunchrooms.” Verder alleen anonieme kantoren. En als het parlement in Straatsburg vergadert is het er stil, doodstil.

Nu las ik in een Brussels huis-aan-huisblaadje dat het weer goed zou gaan met de wijk. Aanleiding: de oplevering van de Belview-woontoren met 260 appartementen aan de Etterbeeksesteenweg. Juist de afgelopen jaren zijn de laatste gaten opgevuld met woningen, althans langs de ‘residentiele as’. Het Gewest, wakker geschud door de negatieve geluiden uit de buurt, had de ambitie om woningen te bouwen opgenomen in haar Richtschema van 2008. Sindsdien werden hier duizend nieuwe appartementen gebouwd, deels in open gaten, deels in leegstaande kantoorgebouwen. Dat wonen brengt weer leven in de wijk. Niet dat de ontwikkelaars aanvankelijk stonden te trappelen. Maar gelukkig ging het slecht met de kantorenmarkt. Jammer alleen dat de dure woningen alleen door expats worden bewoond. Of zoals een Brusselaar zei: “Het voelt hier niet echt als Brussel. Dit kon evengoed New York of Hong Kong zijn.” BDW noemt het ‘Expat Valley’. En Inter-Environnement Bruxelles wijst erop dat de woningen voor rijke inwoners van de Emiraten zijn die zich in Brusselse ziekenhuizen laten opereren. Een groenteman in de straat krijg je daar niet mee terug.

Tagged with:
 

Rich non-doms

On 24 oktober 2014, in economie, wonen, by Zef Hemel

Gehoord in Londen op 15 oktober 2014:

Resi demand e c harris

Heb vorige week een lezing over Amsterdam gegeven op de Inaugural Cities 2014-conferentie van Marketforce. Locatie: 1 Whitehall Place, Londen. Er waren veel burgemeesters en wethouders van Britse steden aanwezig: Bristol, Leeds, Glasgow, Newham, Peterborough, Cambridge, Sunderland, Plymouth, Stoke-on-Trent. Geen spoor van een economische crisis in Groot-Brittannië. De (leen)economie draait hier weer op volle toeren; die doet het zelfs beter dan die van Duitsland. Het voedt hier ook het politieke idee om de Europese Unie dan maar te verlaten. Dat het Verenigd Koninkrijk het economisch zo goed doet heeft twee duidelijke redenen: ze heeft een eigen munteenheid en ze heeft Londen. Door de Engelse pond kan de Britse economie veel sneller reageren op schommelingen in de wereldeconomie. En met het financiële centrum Londen heeft het land een enorme economische motor in huis waar het hele eilandenrijk sterk van profiteert.

En dat het goed gaat met Londen moge duidelijk zijn! Afgelopen week werd bekend dat in de Britse metropool een bizar aantal luxueuze appartementen in aanbouw is genomen. De waarde ervan wordt geschat op in totaal 60 miljard Britse ponden, een groei van 20 procent ten opzichte van 2013. In de planning staan nog eens 25.000 luxe appartementen. Volgens EC Harris zal echter vijftig procent vertraagd of helemaal niet worden opgeleverd. Er is namelijk een groot tekort aan bouwvakkers. “Developers in London are starting to dig deep and pay premiums to contractors in a race to get schemes built while demand remains high.” Anders gezegd: “There is simply not the capacity out there to meet demand.” Dat geeft wel aan dat men de crisis hier ver voorbij is. Is het een probleem? De gewone Brit ligt er niet wakker van. Die kan zelf geen woning in Londen bemachtigen. Wat er te huur of te koop staat is voor hem of haar veel te duur. Dus waarom treuren om al die dure nieuwe condo’s die niet of sterk vertraagd gebouwd worden? In de Time Out London las ik: “Great. Now where are rich non-doms meant to buy for the purpose of not living, huh?”Rich non-doms, die kende ik nog niet.

Tagged with:
 

Techboom

On 17 september 2014, in economie, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in NRC Handelsblad van 11 mei 2014:

Twitter headquarters, on Market Street in San Francisco (Olivia Hubert-Allen/KQED).

Amsterdam is op dit moment het beste te vergelijken met San Francisco. Beide steden zijn ongeveer even groot; hun achterland is even stedelijk. De Bay Area telt circa tien miljoen inwoners, de Randstad en directe omgeving iets vergelijkbaars. Beide steden zijn ook centra van de tegencultuur, van hippies, homo’s, krakers, linkse intelligentsia, anarchisten. Er hoeft maar iets te gebeuren of er breekt een opstand uit op straat. Het welvaartspeil is alleen lager rond Amsterdam, want de regio mist een technische universiteit en een Silicon Valley. Nog een verschil: de baai ten oosten van Amsterdam is ingepolderd, terwijl de baai van San Francisco nog altijd schittert in de zon. Maar Amsterdam is even geliefd als de Californische stad en de nabijheid van de zee is in beide steden goed voelbaar. Gevolg: de huizenprijzen in beide steden stijgen snel.

Enige maanden geleden schreef Eva de Valk in NRC Handelsblad over de problemen als gevolg van het succes van San Francisco. Onder de kop ‘Klassenstrijd aan de westkust’ meldde ze dat de huizenprijzen ongezond snel stijgen, over de afgelopen drie jaar met liefst 36 procent, de huren zelfs met 51 procent. De goed verdienende techwerkers uit Silicon Valley worden gezien als oorzaak; zij werpen zich op de grootstedelijke woningmarkt. Maar het is anders: in San Francisco zelf groeit het aantal banen twee keer zo snel als in de Valley. De rollen zijn omgedraaid. Niet de randen, maar het centrum is dynamisch. Voor al die grootstedelijke banen worden ter plekke veel te weinig woningen gebouwd. De Valk: “Over zes jaar zijn alle niet-rijken de stad uit gedrukt.” Nieuwbouw in de Bay area vindt nog altijd plaats op grote afstand van de stad, zeker die voor de lage inkomensgroepen. Vergelijk het met de bouw van woningen voor Amsterdammers achter Castricum, Alkmaar en Nijkerk. Geen gekke vergelijking. San Francisco en Amsterdam lijken meer op elkaar dan je denkt.

Tagged with: