Look east

On 11 november 2015, in wonen, by Zef Hemel

Read in ‘Ghost Cities of China’ (2015) of Wade Shepard:


People are complaining about the steeply rising housing prices in Amsterdam. They know it’s nothing compared to cities like London, New York City and even San Francisco, which are much worse. Do they know that housing prices in the Chinese cities are the highest in the world? According to the IMF’s house price-to-wage ratio, China’s big cities are, relatively speaking, some of the most expensive in the world in which to buy real estate. The ratio measures median housing prices in relation to median disposable income to calculate the minimum amount of time it would take for an average resident to pay for a property. In ‘Ghost Cities of China’, Wade Shepard explains why. Commodity houses in China are free-market properties that can be bought and sold at will, prices are not capped by the Chinese government. “According to this evaluation method, China, including Hong Kong, has seven out of the world’s top ten most expensive cities for residential property.” In Beijing, it would take 22.3 years to buy a property, in Shanghai 15.9 years. That is twice as high as in Tokyo, three times higher than in London, and four times higher than in New York City.

Fifteen years ago property developers didn’t exist in China. Prior to 1988 land transactions were even not permitted. Shepard explains how the Chinese government has created a market for real estate in the mid nineties. Two years later the Chinese private housing market exploded. “As could be expected, prices surged.” By 2010 its property market was already the largest in the world. In four years time the cost of real estate in China tripled. In 2012 alone people in China spent over US$1 trillion on real estate. The Chinese love real estate, they want property. The house is now the main indicator of status. ‘No house, no wife’, they say. It’s not a bubble, Shepard stresses; the demand is real. China has one of the highest home ownership rates in the world. The faith that the Chinese have in the value of housing is unflappable. Other viable financial options for investing money are extremely risky. That makes the Chinese into the greatest city builders of the world. So the West better stop complaining. Build cities. Look East!

Tagged with:


On 9 november 2015, in economie, stedenbouw, by Zef Hemel

Read in ‘Ghost Cities of China’ (2015) of Wade Shepard:

Tomorrow I will give my yearly lecture in the bachelor study course ‘Perspectives on Amsterdam’ at the University of Amsterdam, theme: Political Economy. This time I will focus on the Zuidas (Southaxis) project, the new CBD of Amsterdam. Will it be successful? How much will it cost? Why build it? While preparing my lecture, I reread in ‘Ghost Cities of China’ about the building of CBD’s in Chinese cities. The American journalist Wade Shepard describes in the book how all the cities in China are developing their own Central Business Districts. Shanghai was first, with its Lujiazui business district in Pudong; Beijing in the north and Guangzhou in the south followed. Shepard writes that it didn’t stop there: many other Chinese cities started building their own versions of the Pudong model, also the very small ones. “Hence in 2014 the CBD is a near ubiquitous landmark in China’s cities.”

In 2003 the Ministry of Construction tried to get a handle on the CBD building boom. It was a problem, because building a CBD is a very expensive undertaking and might cost each city a fortune. But still it continues. Shanghai plans to have at least even three CBD’s on the east, west and south sides of its urban core, while Beijing envisions four CBD’s. Of course, the model was borrowed from the West. Paris, London, New York all built their CBD’s in the recent past. But the USA has only two: New York and Chicago. All the Chinese cities though hope to become a financial hub of their own region, or even the entire country. Shepard concludes that all those CBD’s are now so common that it is necessary to have one just to keep up. And of course only the business districts in the two biggest cities are prospering. The vacancy rate in many provincial cities is now more than 40 percent. Still, many more will get build in the near future. Shepard: “So it is clear that China’s CBD oversupply can only get a lot worse.” Almost the Dutch VINEX-model, I would add, with every provincial city building its ‘Central District’ near the railway station. Meanwhile, with Amsterdam’s Southaxis competing with La Défense, Paris, and Canary Wharf, London.

Tagged with:


On 29 oktober 2015, in internationaal, by Zef Hemel

Read in de Volkskrant of 24 October 2015:

Willem-Alexander, king of the Netherlands, was visiting China just this week. His busy programme was published in one of the Dutch newspaper: Beijing first, then far west to Yanan, back to Chongmin Dongtan and Shanghai, ending up in Hangzhou, south of Greater Shanghai. So half nature, half urban. Last Monday – his first day in China – Mr. Willem-Alexander gave a lecture at the public school of the Communist Party in Beijing. Theme: transparancy. De Volkskrant: “A bit exciting will be his speech at the educational institute of the Central Committee of the Chinese Communist Party. For an audience of high level civil servants and CEO’s from big Chinese companies, the king will talk about transparency, a theme that in China comes close to corruption.” However, on Tuesday, the day after, I couldn’t find anything  in the newspapers on how well the king’s speech was received. Only an article on panda bears being given by president Xi as a present to the Dutch government after so many years of diplomacy, was published in NRC Handelsblad. Panda bears!

In his ‘Ghost Cities of China’ (2015), Wade Shepard describes how the former mayor of Shanghai, Mr. Chen Liangyu, was the visionary and driving force behind Shanghai’s ‘One City, Nine Towns’ suburban renewal project. Now he is in jail, being accused of corruption. “With him locked up, his development projects have been virtually forgotten, his successors having moved on to new projects of their own.” This story, the writer adds gloomily, can be replicated all across China. Corruption evidently everywhere. President Xi wants to end it. But what happened to the nine towns around Shanghai after the mayor was being imprisoned? Shepard revisited the place. All around the periphery of Shanghai “there sits a massive network of new towns suspended perilously between conception and completion.” Hope the king has not seen panda bears only, but unlucky new towns too.

Tagged with:

Filling in the blanks

On 15 oktober 2015, in boeken, duurzaamheid, economie, by Zef Hemel

Read in ‘Ghost cities of China’ (2014) of Wade Shepard:

With vast ghost cities emerging, new construction is evaporating no matter what sales and prices do - and the traditional correlation between housing and steel demand is breaking down.

So how does the story end? In ‘Ghost Cities of China’, the New York based writer Wade Shepard tells ‘the story of cities without people in the world’s most populated country’. “Between now and then, the country’s urban population will leap to over one billion, as the central government kicks its urbanization initiative in the overdrive.” Surely it will not be a happy end. So I read the full book, and I must say it is different from what you might expect after reading the text on the cover. Shepard ends his story like this: “China’s urbanization race cannot go on forever. Indeed the white flags are now being waved announcing the final lap.” For his conclusion Shepard referred to an announcement of the Chinese Ministry of Land and Resource in September 2014, which states that new urban development will be forbidden unless a city can prove that its population is too dense, or some kind of natural disaster occurs. That means the end of fast urbanization. Shepard: “The next fifteen years will be about filling in the blanks; much of the building has been done, it’s now time to do something with it.”

It’s no coïncidence that just a few months later, in August 2015, the Chinese stock market crashed and the economic growth of the Eastern empire started slowing down.  The economist Coen Teulings, professor at the universities of Cambridge and Amsterdam, came to the same conclusion. In NRC Handelsblad of 19 August 2015 he wrote that this crisis was no surprise to him either. Like in Japan and South Korea forty years ago, the fast economic growth of China was highly based on urbanization. “That growth slows down when all the migrants have moved to the cities, thus leaving an empty countryside.” If it wants to continue to grow, he adds, China needs a different strategy, based on consumption and innovation. “China should step into a more consumption-driven growth strategy with adequate social services.” As a planner I would add that by building ghost cities urban planning in China has not finished yet: now it is time to improve the Chinese megacities. Then the economy might keep on growing. I think my proposal also would be more sustainable than just promoting more consumption.

Tagged with:

Building debt

On 1 september 2015, in boeken, vastgoed, by Zef Hemel

Read in NRC Handelsblad of 28 August 2015:

Prime minister Li Keqiang of China is in a difficult political position. For more than seven weeks now the Chinese exchange is in a crisis. Li Keqiang, the Amsterdam based newspaper NRC Handelsblad reported, has an agenda of restructuring the Chinese economy, but will he succeed?  His biggest problem is a national debt of 28.000 billion dollars, that is 282 percent of Chinese Gross Domestic Product. Cause of this huge debt is a policy of stimulating the national economy for so many years. How? By building ghost cities. At least that’s more or less what I read in Wade Shepard’s ‘Ghost Cities of China’ (2015). It is “the story of cities without people in the world’s most populated country.” Shepard, from New York, has made a living as an archeologist, a geographical researcher, a journalist, a farmhand and an independent blogger. In 2005 he ended up in China for the first time. Chinese cities and their fast growth fascinated him from the start, that’s why he decided to write a book on the subject. Something was going wrong. Next to his book he also produced a website on ghost cities: www.ghostcitiesofchina.com.

On page 48 of his book Shepard mentions the prime minister for the first time. In 2000 Mr. Li Keqiang was governor of Henan province. His speciality: promoting economic growth by urban development. Zhengzhou, Mr. Li Keqiang decided, should be the new economic hub of central China. That’s why he started building Zhengdong New District in 2003: a modern, better functioning, car-friendly complement to the existing city. In 2015 Zhengdong New District was already bigger than San Francisco. By 2020 the new city will contain more than 5 million inhabitants. Li Keqiang invested 25,8 billion US dollars on the urban scheme. Shepard: “It is often said that he (Li Keqiang) is the architect of China’s broader new city movement. This ascension is partially due, no doubt, to his role in Zhengzhou.” Zhengzhou now has more than 11 million inhabitants and is growing at a rate of 9,4 per cent per year. Mr. Li Keqiang moved to Beijing and became prime minister. His task is fighting debt. It’s a pity his speciality is building new cities. They cost a fortune and take a long time before they thrife. He should transform old, bustling cities: the real economic powerhouses.

Tagged with:

Rich Sydney

On 14 juli 2015, in internationaal, vastgoed, wonen, by Zef Hemel

Read in NRC Handelsblad of 16 May 2015:

The six-bedroom Point Piper home sold just shy of its original asking price of $40 millio

Both correspondents of NRC Handelsblad in the Far East, Oscar Garschagen (China) and Melle Garschagen (Australia), wrote two articles on the real estate market in Sydney, Australia. Last year, Chinese investors spent 12 billion Australian dollars on real estate in the ‘country of land and rocks’, mostly in Sydney. Four years ago it was only 2 billion. One of the investors is the Chinese billionaire Xu Jiayin, who owns a fortune of 7 billion dollars. He bought a 39 million dollar-house on the bay. The Australian Minister of Finance, Joe Hockey, now forces him to sell it. Why? Because he thinks it is against the national interest. The real reason is political of course. Sydney is becoming too expensive for many people. Citizens can no longer afford a house in this successful city of 5 million inhabitants. One fifth of all property transactions is Chinese now. People are afraid the Chinese are boosting the prices. The average price of a dwelling in Sydney is now 1 million dollars. So a new law forces  foreign investors who want to buy a house worth less than 1 million dollars to pay a tax, which doubles if the price exceeds 1 million. For buying agricultural land worth more than 15 million dollars a special permit is needed.

Oscar Garschagen explains that the value of the yuan is rising, while the value of the Australian dollar is weakening. Big Chinese real estate firms like Wanda and Vanke were the first to enter the Australian market. Now the others follow. For the Chinese the US is still the most popular real estate market. (The yield of real estate in Europe, all Chinese think, is far lower). But it also has to do with government control. Many transactions are illegal, because Chinese families prefer to do business with secret banks that operate in networks on a global scale.  These illegal banks seem to work with a capital of 3.000 to 5.000 billion dollars. In Australia they can operate relatively easily. And all Chinese know that real estate prices may drop, but not the price of land. Because in Communist China the state owns all the land, Chinese have to buy it abroad.  Almost every Chinese dreams of getting rich and live the rest of his life in Australia. In Sydney. Sydney is in trouble. It is getting rich.

Tagged with:

Over het hoofd gezien

On 31 maart 2014, in boeken, innovatie, theorie, by Zef Hemel

Gelezen in ‘The Great Degeneration’ (2014) van Niall Ferguson:

De Britse historicus Ferguson, echtgenoot van Ayaan Hirshi Ali, scheef een pamfletachtig boek, getiteld ‘The Great Degeneration’. Als ondertitel koos hij: ‘How Institutions Decay and Economies Die’. Het boek blijkt gebaseerd op een BBC-serie lezingen, op de radio uitgezonden in 2012, dus in het midden van de financiële crisis. Boodschap: het Westen gaat ten onder. Gebrek aan financieel toezicht op de banken is zeker niet het enige. Er is meer.  Werkelijke oorzaak:  degenererende instituties. Als uitgangspunt nam Ferguson Mandeville’s ‘Fable of the Bees’ (1714), een allegorie op hoe goede instituties werken. Die bevorderen, aldus Mandeville, spaarzin, investeringen en innovatiekracht. In het Westen is daarvan geen sprake meer. Daar heerst een ’stationary State’ die de rijken corrupt, rijk en lui maakt en de armen arm houdt. Dat is de werkelijke reden waarom het zo slecht met ons gaat. Waarom, schrijft Ferguson, kost het anders 65 dagen om een vergunning te krijgen voor het verkopen van limonade op straat ergens in Manhattan? Telkens wordt het Westen tegenover Azië geplaatst. Wat Groot-Brittannië in de achttiende eeuw was, dat is China nu: een dynamische natie-staat met goed werkende instituties. Europa en Amerika lopen ver achter.

Door de benadrukking van de institutionele kant en de rol daarin van de staat ziet Ferguson de steden over het hoofd. Pas helemaal op het eind van zijn boek wijst hij op de exponentiële groei van de wereldwijde urbanisatie, die hij beschouwt als een van de ‘known knowns’. Vervolgens noemt hij de bevindingen van Geoffrey West en anderen, namelijk dat grote steden enorme schaalvoordelen bezitten, maar ook dan wijst hij erop dat dit alleen geldt als de instituties naar behoren functioneren: "The argument of this book implies that the net benefits of urbanization are conditioned by the institutional framework within which cities operate." Daarmee doet hij de steden tekort. West heeft er namelijk op gewezen dat grote steden niet alleen schaalvoordelen bezitten, maar ook innovatiever zijn. Die innovatiekrachtuit zich ook op het institutionele vlak. Megasteden zullen hun eigen instituties urban regimes ontwikkelen, ook in het Westen. Maar Ferguson richt zijn pijlen liever op de vertrouwde natie-staat, die hij in het Westen alleen maar ziet degenereren.

Tagged with:


On 1 maart 2014, in infrastructuur, kunst, by Zef Hemel

Gelezen in NRC Handelsblad van 27 februari 2014:

Vandaag opent in de Amsterdamse Hermitage een tentoonstelling over de Zijderoute, het eeuwenoude handelsnetwerk tussen China en het Romeinse Rijk. Tweehonderdvijftig voorwerpen uit voornamelijk Oezbekistan sieren deze ‘Expeditie Zijderoute’, alle afkomstig uit Sint Petersburg. Sandra Smallenburg, op excursie, schrijft over haar bezoek aan Sogdische steden als Samarkand en Boechara in NRC Handelsblad: "Hele steden liggen nog begraven onder het zand, vaak uitstekend bewaard gebleven dankzij het kurkdroge landklimaat." Handelsposten groeiden uit tot steden. Kunst bloeide op. Godsdiensten verspreidden zich. Tot in de vijftiende eeuw was de route het grootste handelsnetwerk ter wereld. Ze liep van China tot de Middellandse Zee, over een afstand van liefst 7.000 kilometer. Toen het Mongoolse rijk in de veertiende eeuw ten einde liep, nam ook de handel af. De neergang werd bespoedigd door innovaties in de scheepvaart, die leiden tot de vondst van de route om Kaap de Goede Hoop, waardoor een goedkopere en snellere verbinding mogelijk werd. Steden verdwenen onder het zand.

Is het toeval dat op 8 februari in de Volkskrant een artikel verscheen over ‘De nieuwe zijderoute’? Daarin citeert journalist Jan van der Putten de Chinese leider Xi Jinping, die zou hebben gesproken over de opening van nieuwe snelle handelsroutes tussen China en het Midden-Oosten, zowel over zee als over land. Ook internet rekende hij daartoe. Voor de Chinezen, aldus Van der Putten, is vooral Israël buitengewoon interessant als strategische partner. Istanbul, van waaruit op dit moment een hogesnelheidslijn naar het oosten in aanleg is, wordt overigens het voorlopige eindstation. Maar een doorgetrokken spoorlijn naar Europa is denkbaar. Dat zou China minder afhankelijk maken van de Euraziatische spoorlijn die nu via Rusland loopt en ook de zeeroutes, waar de USA domineert, minder kwetsbaar maken. Dat het de Chinezen ernst is, mag worden afgeleid uit de opening van een nieuwe spoorlijn door Kazachstan in 2012. Een nieuwe Zijderoute voor grootschalige transporten van Chinese goederen richting Europa? Nog even en heel Rotterdam verdwijnt onder het zand. Tenzij de Betuwelijn straks op de nieuwe Zijderoute kan aansluiten. Rotterdammers moeten maar in de Amsterdamse Hermitage gaan kijken. Om te ervaren hoe het is als China straks de wereld domineert.

Tagged with:

China without tweets

On 3 februari 2013, in internationaal, technologie, by Zef Hemel

Gelezen in Wired van 2 februari 2013:

Een van de leukste websites van de laatste tijd is www.tweetping.net. Het betreft een real-time visualisatie van al het tweet-verkeer van over de hele wereld. Zodra je de pagina opent begint het te stromen. Webontwerper Franck Ernewein heeft de site ontwikkeld. Nathan Hurst schreef er een kort artikel over in Wired. De wereldkaart is afgebeeld als een nachtkaart, de tweets lichten op, onderin de pagina zie je de score per continent. Hoe meer tweets, hoe feller de plek oplicht. Grote steden springen er direct uit. Met tweetping krijg je opnieuw een goed beeld van het dominante verstedelijkingspatroon in de wereld, net zoals enkele jaren terug de eerste nachtelijke satellietbeelden van de aarde waarop de verlichting te zien is ons verrasten. Tweetping is dynamischer en daardoor leuker; telkens wanneer je hem opstart bouwt het beeld zich weer op. Ik kan er uren naar kijken.

Het grote verschil met alle nachtelijke satellietbeelden is dat bij tweetping China aardedonker blijft. Dat land kleurt nog donkerder dan donker Afrika. Geen spoor van twitterverkeer in het hart van Azië, terwijl de hele Pacific Rim juist fel oplicht: Japan, Korea, Java, Sumatra, Bangkok. Het zwarte gat wordt verklaard door het feit dat de Chinese overheid het twitteren onmogelijk heeft gemaakt. Hierdoor realiseer je je dat tweetping niet zozeer de mondiale verstedelijking afbeeldt, maar de wereldwijde communicatie, met de belangrijkste steden als knooppunten. China communiceert niet met de rest van de wereld. Europa doet nog wel stevig mee, al overtreffen de aantallen Aziatische tweets, ook zonder China, nu al bij verre de Europese. En kijk eens naar Istanbul, Moskou en Dubai!

Tagged with:


On 22 januari 2013, in hoogbouw, by Zef Hemel

Gelezen in ‘Supermodel’ (2013) van Mark Hemel en Barbara Kuit:

Afgelopen week verscheen het boek ‘Supermodel. Making one of the world’s tallest towers’ van mijn broer Mark, die samen met zijn vrouw Barbara Kuit een architectenbureau in Amsterdam heeft, genaamd Information Based Architecture. In 2006 wonnen zij een prijsvraag. Wat heet. Hun boek gaat over het ontwerp en de bouw van de ruim 600 meter hoge tv-toren in Guangzhou, Zuid-China. Van hun boek kreeg ik een exemplaar. De toren bezocht ik eind 2011, kort na de opening. Na de schok van Guangzhou, een 15 miljoen tellende supermetropool in de dichtbevolkte Pearl Delta, was de beklimming van de toren en het uitzicht een stevige extra dreun. En dan het boek. Over het ontwerp- en maakproces van één gebouw lees je niet vaak zo’n uitvoerig en openhartig verslag van de architecten zelf. Die hullen hun succesvolle bouwwerk doorgaans in een mysterieuze mist. Het rijk geïllustreerde boek leest als een spannend avonturenboek. Je zou bijna architectuur gaan studeren.

Het interessantst vond ik overigens niet de wederwaardigheden over het maakproces van een kolossaal gebouw in een ver land, maar de nuchtere feiten en cijfers. Die staan vermeld achterin het boek. Alles hierin lijkt uitvergroot. Zo kostte de toren liefst 180 miljoen euro; het bouwwerk weegt in totaal 211.000 ton; er werkten 150 experts aan het ontwerp, plus 600 ontwerpers en ingenieurs; in totaal hebben 8.000 mensen aan de toren gewerkt; de staalfabriek stond 1500 kilometer van de toren verwijderd; de onderdelen werden per vrachtwagen over de weg aangevoerd. Wablief? Over een afstand van vijftienhonderd kilometer? Dat is, zeg maar, 211.000 ton staal per vrachtwagen van Marseille naar Amsterdam slepen. Alleen een Egyptische farao kan zoiets verzinnen.

Tagged with: